私たちが購入を決めた土地は、「市土地区画整理事業対象地域」となっていました。
簡単に説明すると、
この先、道路の整備などをするので家を移動してください。
という条件のもと、契約したということです。
えっ！！せっかく建てるのに場所移らなきゃいけないの！？
と思う人もいると思いますが、私たち夫婦の考え方はちょっと違いました。
結論から言うと、
土地の資産価値が高まるなら買ってもよし！
という考え方です。
KOTSUCHI夫婦の土地への考え方
土地の購入をする場合、色々な価値観があると思います。
- 駅から近いところがいい。
- 閑静な住宅地がいい。
- 田舎でもいいから広い土地が欲しい。
- 日当たりを重視したい。
- 車を３台止められないと困る。
など、これは人それぞれで良いと思います。
私たち夫婦の場合、
今後資産価値として高まるのか
を重視して、土地を探していました。
例えば、同じ４０００万円の２つの物件があったとします。
| A | B | |
| 土地価格 | １０００万円 | ２０００万円 |
| 建物価格 | ３０００万円 | ２０００万円 |
| 広さ | ８０坪 | ４０坪 |
| 立地 | 駅から車で３０分 | 駅から徒歩１０分 |
もちろん、この情報だけでは決められないのは当然ですが、私たち夫婦ならBを選びます。
理由としては、
建物は減価償却されて価値は０になっていき、最終的には土地の価値だけが資産として残る。
と考えているからです。
よく大手ハウスメーカーでは、「１００年住める家づくり」と言っていますが、あくまでも１００年住めるのであって、「１００年後に同じ価値がある」とは言っていません。
なので、同じ４０００万円を出すのに高額な金額を建物にかけるのはもったいないと思っています。
- 建物・・・贅沢への浪費
- 土地・・・未来への投資(もかねた浪費)
のように、浪費(ぜいたく)と区別するのが大切です。
しかも、今後人口が減っていく中で、土地の資産価値も低下することが予想されます。
せめて中心となる駅の近くの土地を検討するのが良いと思います。
区画整理対象地域って？
区画整理とは、安全で快適な街を目指して、広い道路や公園、下水道の整備をするために、所有者が土地を出し合って、分配し直すことをいいます。
例えば、道路幅が３ｍ以下の狭い道路がクネクネとある場所だと、緊急車両が通れなくて困りますよね。みんなが住みやすい街にするために、整備しなおそう！ということです。
このような区画整理は行政が行うことがほとんどですが、個人で行うこともできます。
区画整理が行われるとどうなるの？
土地所有者がそれぞれ土地を提供することになるので、自分の土地は少なくなります。
しかし、街全体が整備されるので地価が上がります。そのため、従前地(もともとの土地)より換地(移動した後の土地)の価値が等しくなるというわけです。
しかし、完全に同じになるわけではないので、清算金ということで金銭のやり取りもあり得ます。
移転にかかる費用はどうなるの？
場合によるそうですが、行政が行う場合は、一般的には補償金が支払われます。
また、建物部分はそのまま移動(移築)もできるそうで、その費用にあてたり、解体して新しい建物を建てたりすることもできます。
どのくらいの期間がかかるの？
土地所有者の合意のもと進められるので、計画が決定してから何十年とかかる場合もあるようです。
これから区画整理が予定されている土地を購入する場合は、よく調べておく必要があります。
KOTSUCHI夫婦の場合
私たちが購入を決めた土地も区画整理によって移転しなければいけないことが、重要事項説明書にも記載されています。
| 従前地(今) | 仮換地(区画整理後) |
| 41.40坪(住宅部分) ＋ 21.52坪(私道部分) |
31.76坪 (住宅部分) |
現在は私道部分も自分の土地扱いになっているため、住宅部分のみで考えると、約１０坪の減少が約束されていますが、その分、資産価値が高まると期待しています。
そして工期ですが、事業計画が決定してから約３５年経過していますが、計画の変更が８回行われていて、未だに完了の見通しは立っていません。
計画上はあと２０年程度で終了の予定となっていますが、私たちが所有する土地は下水道設備の新設工事から着工する必要があるようで、現場未定とされています。
(区画整理事務所にも問い合わせしてあるそうです。)
しかも、最近になってすぐには区画整理は行われないだろうとアパートを建てる地主さんたちも現れ始めたそうです。このあたりは昔からの地主さんたちの土地(畑)が多く、なかなか話も進まないそうです。
確証のない話ですが、「この先６０年近くは計画が進まないのでは？」という話も・・・
(さすが地元の地主さん！！強気！！笑)
さらには主要駅からは徒歩で１５分程度で３駅利用可能と好立地！実家までは車で５分！
(もちろん上空に送電線もありません！笑)
このような状況もトータルで考えて、購入することを決めました。
もともと、「建物は３５年もしたら価値がなくなるからな〜」と思っていたので、３５年経つぐらいに仮換地への移動になったら・・・
建物をそのまま移築させる
子育ても終わるだろうから新しく家を建てる
と、その時の時代に合わせた選択をしようかと思っています。
まとめ
リスクがある、と言われればそうかもしれませんが、土地の資産価値を考えていた私たちにとっては、とっても面白い最高の出会いだと感じました。
ただ、契約する前には詳しい方(営業さんの上司さん)にとことん質問して、納得するまで説明してもらいました。
「人生、マイホーム１度きり」ではなく、おじいちゃん・おばあちゃんになった時にもう一度マイホームを作れたら、、、楽しい人生になりそうです！
